Alle reden über explodierende Mieten, dabei ist das eher die Ausnahme. Denn vielerorts wollen immer weniger Menschen wohnen. Forscher warnen vor verwahrlosten Städten und steigenden Kosten
Detroit ist das weltweit bekannteste Beispiel für den Niedergang einer Stadt. Seit den fünfziger Jahren ist in der amerikanischen Stadt die Zahl der Einwohner von zwei Millionen auf 700000 geschrumpft. Viele Straßenzüge sind verlassen. Die Kommune ist mit 18 Milliarden Dollar Schulden zahlungsunfähig. Die Pensionäre der Stadt fürchten mittlerweile um ihre Altersbezüge. Kann es so weit auch in Deutschland kommen? Jetzt haben Forscher erstmals vor Zuständen wie in Detroit gewarnt.
Die Münchner fliehen wegen unbezahlbarer Mieten weit hinaus aufs Land. In Hamburg kommen auf eine freie Wohnung Dutzende Bewerber, und Berlin ist gefragt wie noch nie. Das ist die eine Seite des deutschen Wohnungsmarkts. Etwa 15 Millionen Bürger leben in Regionen, in denen das Wohnen zuletzt teurer geworden ist. Doch in vielen anderen Gegenden werden verwaiste Häuser und leere Wohnungen zu einem zunehmend größeren Problem. Das zeigt eine neue Untersuchung des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).
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LeerstehendePlattenbauten in Dresden (Archivbild 2010)
Auf dem Wohnungsmarkt kreuzen sich in den nächsten Jahrzehnten mehrere Entwicklungen: Wegen des Geburtenrückgangs geht die Zahl der Einwohner zurück. Selbst wenn nach Abzug der Auswanderer jedes Jahr 100000 Menschen neu nach Deutschland kommen, verringert sich die Zahl der Einwohner bis 2060 von mehr als 80 Millionen auf knapp 65 Millionen.
Regional gibt es dabei große Unterschiede, der Wohnungsmarkt driftet auseinander: Nur in Bayern, Berlin, Hamburg und Bremen dürfte die Bevölkerung zunehmen, die ostdeutschen Länder und Saarland verlieren dagegen zehn bis fast 20 Prozent. Dazu kommt der Sog der Großstädte. Sie werden bei Jung und Alt beliebter, weil es dort zum Beispiel mehr Jobangebote gibt und die Gesundheitsversorgung besser ist. Deshalb werde zugleich der Leerstand in vielen ländlichen Regionen zunehmen und sich "das Phänomen schrumpfender Städte und Kreise zum Massenphänomen ausweiten", sagt Professor Michael Voigtländer, Immobilien-Experte im IW.
Wie sich dies auswirkt, haben die Kölner Forscher für alle 402 Landkreise und kreisfreien Städte vorausberechnet. In dem für sie wahrscheinlichsten Szenario unterstellen sie dabei, dass die Bundesbürger im Durchschnitt - anders als in der Vergangenheit - nicht noch mehr Quadratmeter für sich in Anspruch nehmen. In Metropolen wie München (+ 13,5 Prozent), Hamburg, Frankfurt oder Berlin würde so die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen. Die größte Zunahme bis 2030 erwarten die Wissenschaftler im Münchner Umland (Grafik). In 240 der 402 Kreise und Städte geht laut der Studie dagegen die Nachfrage zurück - vor allem im Westen der Republik und Großstädten wie Essen (- 5,6 Prozent) oder Dortmund (- 4,4 Prozent), in kleineren Orten wie Salzgitter (- 17,1), Pirmasens (- 12,2) oder Saarbrücken (- 8,6) sowie besonders in Ostdeutschland. Im thüringischen Suhl könnte zum Beispiel in weniger als 20 Jahren mehr als jede fünfte Wohnung überflüssig sein.
Sind Häuser erst einmal verlassen, könne dies eine Abwärtsspirale auslösen, heißt es in der Untersuchung weiter. So verringerten sich die Vermietungschancen angrenzender Gebäude. Im schlimmsten Fall führe dies zu Vandalismus und Verwahrlosung, zur Zersiedlung und zu löchrigen Stadtbildern. "Dies wirkt sich negativ auf die Infrastrukturkosten aus, denn bei gleicher Stadtfläche bleiben die Kosten für Müll, Abwasser und anderen Leitungsnetze konstant und die Kosten pro Kopf steigen", schreiben die Studienautoren. Verwahrloste Stadtviertel und steigende kommunale Gebühren ließen aber "die mobilen Haushalte abwandern und die Probleme verstärken sich weiter".
Was also tun? Neue Flächen auszuweisen, um Gewerbe und Zuzügler anzulocken, führe oft zu noch mehr Leerstand, warnt Voigtländer. Stattdessen sollten Kommunen versuchen, bestehende Wohnungen aufzuwerten.
Detroit ist das weltweit bekannteste Beispiel für den Niedergang einer Stadt. Seit den fünfziger Jahren ist in der amerikanischen Stadt die Zahl der Einwohner von zwei Millionen auf 700000 geschrumpft. Viele Straßenzüge sind verlassen. Die Kommune ist mit 18 Milliarden Dollar Schulden zahlungsunfähig. Die Pensionäre der Stadt fürchten mittlerweile um ihre Altersbezüge. Kann es so weit auch in Deutschland kommen? Jetzt haben Forscher erstmals vor Zuständen wie in Detroit gewarnt.
Die Münchner fliehen wegen unbezahlbarer Mieten weit hinaus aufs Land. In Hamburg kommen auf eine freie Wohnung Dutzende Bewerber, und Berlin ist gefragt wie noch nie. Das ist die eine Seite des deutschen Wohnungsmarkts. Etwa 15 Millionen Bürger leben in Regionen, in denen das Wohnen zuletzt teurer geworden ist. Doch in vielen anderen Gegenden werden verwaiste Häuser und leere Wohnungen zu einem zunehmend größeren Problem. Das zeigt eine neue Untersuchung des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).
LeerstehendePlattenbauten in Dresden (Archivbild 2010)
Auf dem Wohnungsmarkt kreuzen sich in den nächsten Jahrzehnten mehrere Entwicklungen: Wegen des Geburtenrückgangs geht die Zahl der Einwohner zurück. Selbst wenn nach Abzug der Auswanderer jedes Jahr 100000 Menschen neu nach Deutschland kommen, verringert sich die Zahl der Einwohner bis 2060 von mehr als 80 Millionen auf knapp 65 Millionen.
Regional gibt es dabei große Unterschiede, der Wohnungsmarkt driftet auseinander: Nur in Bayern, Berlin, Hamburg und Bremen dürfte die Bevölkerung zunehmen, die ostdeutschen Länder und Saarland verlieren dagegen zehn bis fast 20 Prozent. Dazu kommt der Sog der Großstädte. Sie werden bei Jung und Alt beliebter, weil es dort zum Beispiel mehr Jobangebote gibt und die Gesundheitsversorgung besser ist. Deshalb werde zugleich der Leerstand in vielen ländlichen Regionen zunehmen und sich "das Phänomen schrumpfender Städte und Kreise zum Massenphänomen ausweiten", sagt Professor Michael Voigtländer, Immobilien-Experte im IW.
Wie sich dies auswirkt, haben die Kölner Forscher für alle 402 Landkreise und kreisfreien Städte vorausberechnet. In dem für sie wahrscheinlichsten Szenario unterstellen sie dabei, dass die Bundesbürger im Durchschnitt - anders als in der Vergangenheit - nicht noch mehr Quadratmeter für sich in Anspruch nehmen. In Metropolen wie München (+ 13,5 Prozent), Hamburg, Frankfurt oder Berlin würde so die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen. Die größte Zunahme bis 2030 erwarten die Wissenschaftler im Münchner Umland (Grafik). In 240 der 402 Kreise und Städte geht laut der Studie dagegen die Nachfrage zurück - vor allem im Westen der Republik und Großstädten wie Essen (- 5,6 Prozent) oder Dortmund (- 4,4 Prozent), in kleineren Orten wie Salzgitter (- 17,1), Pirmasens (- 12,2) oder Saarbrücken (- 8,6) sowie besonders in Ostdeutschland. Im thüringischen Suhl könnte zum Beispiel in weniger als 20 Jahren mehr als jede fünfte Wohnung überflüssig sein.
Sind Häuser erst einmal verlassen, könne dies eine Abwärtsspirale auslösen, heißt es in der Untersuchung weiter. So verringerten sich die Vermietungschancen angrenzender Gebäude. Im schlimmsten Fall führe dies zu Vandalismus und Verwahrlosung, zur Zersiedlung und zu löchrigen Stadtbildern. "Dies wirkt sich negativ auf die Infrastrukturkosten aus, denn bei gleicher Stadtfläche bleiben die Kosten für Müll, Abwasser und anderen Leitungsnetze konstant und die Kosten pro Kopf steigen", schreiben die Studienautoren. Verwahrloste Stadtviertel und steigende kommunale Gebühren ließen aber "die mobilen Haushalte abwandern und die Probleme verstärken sich weiter".
Was also tun? Neue Flächen auszuweisen, um Gewerbe und Zuzügler anzulocken, führe oft zu noch mehr Leerstand, warnt Voigtländer. Stattdessen sollten Kommunen versuchen, bestehende Wohnungen aufzuwerten.